Overbruggingskrediet nekt klant

2 april 2024 om 13:20

Klanten maken een nieuwe stap in hun leven door het kopen van een nieuwe woning. Hun huidige woning was nog niet verkocht. Helaas werden de dubbele lasten onbetaalbaar. Ze stappen naar het Kifid, omdat ze overtuigd zijn dat er sprake is geweest van overkreditering en onzorgvuldig advies. Het Kifid heeft de zaak beoordeeld.

De feiten 

In de zomer van 2022 kochten klanten een nieuwbouwwoning. De financiering was als volgt opgesteld: een overbrugginshypotheek van € 287.000,-, een nieuwe hypotheek van € 189.000,-, een verduurzamingshypotheek van € 9.000,-. Voor het betalen van de dubbele lasten was een bedrag van € 12.500,- meegefinancierd. Dit bedrag zou voldoende moeten zijn voor de klant om 12 maanden de dubbele lasten mee te betalen. Klanten hebben vervolgens in februari 2023 de verduurzamingshypotheek afgelost.  
 
In maart 2023 raakte het budget voor de dubbele lasten op, wat resulteerde in het ontstaan van een achterstand één maand later. Uiteindelijk liep deze achterstand op tot een bedrag van € 17.200,- einde van dat jaar. Door de opgelopen betalingsachterstand wilde de geldverstrekker overgaan tot veiling van de nieuwe woning. 
 
De klanten zijn van mening dat zowel de geldverstrekker als de hypotheekadviseur hun zorgplicht hebben geschonden. De geldverstrekker had hun nooit de hypothecaire lening met overbruggingskrediet mogen verstrekken. De hypotheekadviseur zou hebben verzaakt door onzorgvuldig advies te geven en het onvoldoende waarschuwen voor de risico’s. In de bindende offerte was namelijk de eis gesteld dat het tekort in de (dubbele) maandlasten moest worden aangevuld met eigen middelen. De klanten hadden, naast een laag inkomen, geen eigen middelen. De geldverstrekker was hiervan op de hoogte volgens de consumenten. De hypotheekadviseur heeft de klanten geadviseerd om de dubbele lasten voor een periode van 12 maanden mee te financieren, aangezien hij ook op de hoogte was dat er geen eigen middelen beschikbaar waren.  
 
De klanten eisen bij de geldverstrekker het stopzetten van de renteafboekingen, terugbetaling van de rente van € 10.254,- en een schadevergoeding van € 150.000,-. Bij de hypotheekadviseur eisen ze terugbetaling van de advieskosten van € 2.700,- (met wettelijke rente), een schadevergoeding van € 19.448,-, aankoopkosten van de nieuwe woning, rentelasten en kosten die gemaakt zijn voor verkoop van de oude woning.  

De beoordeling 

Kern van het geschil is of de geldverstrekker en de hypotheekadviseur hebben voldaan aan hun zorgplicht en dat er geen sprake is van overkreditering. Het Kifid komt tot de conclusie dat dit wel het geval is. Dat licht zij als volgt toe. 
 
De verplichting om dit te toetsen komt voort uit de bijzondere zorgplicht1. 
Ondanks dat het overbruggingskrediet van tijdelijke aard is, moet de geldverstrekker controleren of de lasten van het krediet gedurende de looptijd van het krediet betaalbaar zijn. In dit geval is het overbruggingskrediet verstrekt voor een duur van 2 jaar, er moet dan ook gekeken worden of de lasten deze periode betaald kunnen worden. De geldverstrekker geeft aan dat het overbruggingskrediet vaak niet uit inkomen, maar uit spaargeld wordt betaald. Echter hadden de klanten gemotiveerd dat ze geen spaargeld hadden.  
 
Ook oordeelt het Kifid dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden. Een overbruggingskrediet kent een variabel rente. De hypotheekadviseur heeft niet aangetoond dat hij de klanten heeft gewezen op de risico’s. Tevens is het niet reproduceerbaar dat klanten gewezen zijn op de mogelijkheid om de rente vast te zetten voor het overbruggingskrediet. Voor de hyptheekadviseur geldt ook een verzwaarde motiveringsplicht. In het hypotheekdossier zat een niet ondertekend adviesrapport. Hieruit valt niet op te maken of klanten deze daadwerkelijk hebben ontvangen. Ook zijn er geen gesprekverslagen waaruit blijkt dat het rapport doorgenomen is met de klant.  
  
Kifid bepaald dat de zorgplicht is geschonden. De vergoeding wordt op vervolg zitting op een nader bepaalde datum besproken. 

Wat kunt u doen? 

Het hypotheekadvies begint met de inventarisatiefase. Het is belangrijk om in deze fase duidelijk te hebben hoeveel eigen vermogen de klant heeft en hoe het spaargedrag is. Onderzoek ook of het eigen vermogen opgebouwd is door sparen of bijvoorbeeld door een ontvangen schenking. Houd daarbij het onderscheid tussen sparen en reserveren helder voor ogen. Is het spaarbedrag bedoelt voor onvoorziene uitgaven of een vakantie, dan valt dit onder reserveren. Immers het geld heeft een doel. Daarnaast is het van belang dat je weet wat de wensen en doelstellingen zijn van de klanten met het eigen vermogen. Van hieruit kunt u als hypotheekadviseur het beste beoordelen waarvoor het eigen vermogen gebruikt kan worden. 

Is de huidige woning nog niet verkocht? Beoordeel hoelang je verwacht dat de klant dubbele lasten heeft en of ze deze kunnen dragen. Is hiervoor voldoende spaarvermogen of eigen geld aanwezig?  

Dit alles schrijf je reproduceerbaar weg in een advies(rapport). Geef duidelijk aan welke risico’s er zijn voor de klanten. Hoe is er onderzocht of deze risico's zijn op te lossen én of deze risico's acceptabel zijn voor de klant. Eerst komt de vraag of de klant het risico kan lopen, pas daarna de vraag of de klant het risico wil lopen. Welk bedrag is er minimaal nodig om de woning te verkopen? Neem ook de andere mogelijkheden die zijn onderzocht op in je rapport. Kan bijvoorbeeld de rente vastgezet worden in een leningdeel? Er zijn banken die de mogelijkheid bieden om meer af te mogen lossen, dan maximaal is toegestaan, als de middelen afkomstig zijn uit de overwaarde van de verkochte woning.  

Het adviesrapport moet aan de klant verstrekt worden op papier of andere duurzame drager. Daarbij adviseren wij om het adviesrapport te laten ondertekenen door de klant of per mail te versturen. Wij adviseren het (hypotheek)dossier) te bewaren tot 7 jaar na beëindiging van het product.  

Wat kan SVC voor u doen? 

Bij SVC hebben we het Compliance abonnement. Met het compliance abonnement krijgt u toegang tot het SVC Kennisportal. In dit praktische online portal vind je alle procedures, instructies, beleid en (controle)formulieren om op de juiste wijze invulling te geven aan de wettelijke verplichtingen. Naast het kennisportal ontvangt u periodiek onze nieuwsbrieven. Ook kunt u gebruik maken van de Wft helpdesk en kunt u 4 keer per jaar een adviesdossier ter beoordeling voorleggen. Wilt u meer informatie over het compliance abonnement of de Kennisportal? Neemt u dan contact met ons op.