Adviseur verantwoordelijk verlopen financieringsvoorbehoud?

21 oktober 2021 om 11:00

Na eerder een beoordeling door de Geschillencommissie buigt nu de Commissie van Beroep zich over de vraag of de hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden na het verlopen van een financieringsvoorbehoud waardoor de klanten een boete aan verkopende partij moesten betalen. Hoe oordeelt de Commissie van Beroep? 

De feiten 

Klanten hebben in mei 2019 een koopovereenkomst getekend voor de aankoop van een bedrijfsruimte met bovenwoning (hierna: de bedrijfswoning) voor een koopprijs van € 445.000,-. In de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen waarin staat dat koper op uiterlijk 1 juli 2019 een onvoorwaardelijke toezegging heeft van een aanbieder voor een of meerdere geldleningen tot een hoofdsom van de koopsom. Mocht dat niet lukken, dan zijn er twee schriftelijke afwijzingen van erkende verstrekkende instellingen nodig om de koop te ontbinden. De overdracht van het pand stond gepland op 1 augustus 2019. 
 
Voor de financiering van de bedrijfswoning zijn klant naar de adviseur gegaan. Na drie keer het advies te moeten aanpassen is eind juli 2019 wordt een nieuwe aanvraag voor een hypotheek ingediend bij de Rabobank. Er wordt € 136.000 voor de financiering van het privégedeelte gevraagd en € 115.000,- voor het bedrijfsmatig te gebruiken deel van de bedrijfswoning. Rabobank heeft deze aanvraag goedgekeurd. 
 
Klanten zien uiteindelijk af van de koop en betalen conform de voorwaarde in de koopovereenkomst de boete van €44.500,- aan verkoper. Omdat klanten van mening zijn dat de adviseur zijn zorgplicht heeft geschonden willen zij dit bedrag en de wettelijke rente ter compensatie. 
 
De adviseur geeft aan dat de klanten de koopovereenkomst al hadden getekend en bij een andere adviseur zijn geweest. Daarnaast vindt de adviseur dat er geen plicht op hem rustte om de wensen en mogelijkheden van de klanten te inventariseren met betrekking tot de verbouwing. Zij hadden immers de nieuwe woning al gekocht en zij wilden de hoge overwaarde uit de oude, verkochte woning gebruiken voor de verbouwing.  
 
Bovendien was de adviseur niet betrokken geweest bij de redactie van het financieringsvoorbehoud. Tot slot was er geen plicht om een aanvraag in te dienen bij twee verschillende financiële instellingen, althans kan het feit dat in eerste instantie slechts bij één instelling een financiering is aangevraagd niet tot zorgplichtschending leiden, aangezien er uiteindelijk een hypothecaire financiering is aangeboden.  
 
De adviseur geeft ook aan dat klanten hoe dan ook geen beroep op het financieringsvoorbehoud konden doen, zodra hun ook maar enige financiering aangeboden werd, hetgeen ook is gebeurd. 

De beoordeling van het beroep 

Voorop staat dat van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur verwacht mag worden dat hij de wensen en mogelijkheden van zijn klanten onderzoekt en meeneemt in zijn advies. De klanten hebben gemotiveerd gesteld dat de uiteindelijk aangeboden lening niet paste bij hun mogelijkheden (de maandlasten) en wensen (noodzakelijke verbouwingen). Het financieringsvoorbehoud in deze casus moet zo worden uitgelegd dat het ingeroepen kon worden als niet de gehele koopprijs (zonder de kosten kopen) geleend kon worden. De adviseur heeft onvoldoende toegelicht hoe zijn betrokkenheid bij het financieringsvoorbehoud verschil had kunnen maken.  
 
De Commissie van Beroep oordeelt dat de hypotheekadviseur zijn zorgplicht heeft geschonden door niet of onvoldoende de wensen van consumenten te inventariseren bij de aanvraag van hun hypothecaire lening en door klanten niet te wijzen op het ongebruikt verstrijken van het financieringsvoorbehoud.  
 
Gelet op de ernst van de verwijten aan de zijde van de adviseur als professioneel hypotheekadviseur van klanten enerzijds en het feit dat klanten consument-kopers waren zonder specifieke deskundigheid of ervaring anderzijds, is een billijke schadeverdeling volgens de Commissie van Beroep 75% aan de zijde van de adviseur en 25% aan de zijde van de klanten. De klanten moeten zelf ook een deel van de schade dragen, omdat zij zonder deskundige bijstand en zonder taxatie de woning al hadden aangeschaft.  

Wat kunt u doen? 

Wees duidelijk in de werkzaamheden die u voor uw klant uitvoert en leg de gemaakte afspraken vast in een opdracht tot dienstverlening. Neem hier ook in op of u de termijn van het financieringsvoorbehoud in de gaten houdt en, indien nodig, verlengt, of dat de klant dit zelf in de gaten moet houden. Zeker wanneer een klant pas bij u komt als dit voorbehoud al op korte termijn verloopt en de financiering geen makkelijk verhaal is. Door duidelijk te zijn in de (on)mogelijkheden en de uitdagingen in de casus, voorkomt u teleurstelling bij alle partijen. 

Wat kan SVC voor u doen? 

Met het SVC Kennisportal beschikken wij over een krachtige tool om u te ondersteunen met pragmatische procedures, instructies., formulieren en sjablonen. Zoals een voorbeeld van een opdracht tot dienstverlening of procedures met betrekking tot nazorg.  Met het SVC compliance abonnement krijgt u toegang tot ons Kennisportal, ontvangt u onze nieuwsbrieven, kunt u gebruik maken van de Wft helpdesk en kunt u 4 keer per jaar een adviesdossier ter beoordeling voorleggen. Wilt u meer informatie over het compliance abonnement of het Kennisportal? Neemt u dan contact met ons op.