Controleer altijd de stukken van de notaris

22 februari 2021 om 13:00

Een klant heeft in 2013 via adviseur een hypothecaire geldlening afgesloten voor een woning, die hij aan zijn dochter verhuurt. In 2019 heeft de klant zelf geconstateerd dat hij op grond van de hypotheekakte de woning niet zonder toestemming van de bank mag verhuren. Hierdoor was hij genoodzaakt om de geldlening volledig af te lossen. Had de adviseur hier rekening mee moeten houden in zijn advies? 

De feiten 

De klant heeft zich in 2013 voor advies en bemiddeling voor de financiering van een woning tot de adviseur gewend. De klant ging de woning (hierna woning 1) aan zijn dochter verhuren. Na bemiddeling van adviseur heeft consument een hypothecaire geldlening bij een bank afgesloten. In de hypotheekofferte staat dat de geldlening een consumptief bestedingsdoel heeft en in box 3 valt. In de hypotheekakte die bij de notaris is gepasseerd is opgenomen dat de klant woning 1 niet zonder schriftelijke toestemming van de bank mag verhuren.  

Begin 2019 heeft de klant een koopovereenkomst gesloten voor een nieuwe woning voor hemzelf (hierna: woning 2). Bij de aanvraag voor de hypothecaire geldlening voor woning 2 moest de klant van de potentiële geldverstrekker aantonen dat hij bevoegd was om woning 1 te verhuren. De klant heeft toen vastgesteld dat in de hypotheekakte een verhuurbeding is opgenomen en hij woning 1 niet zonder toestemming van de bank aan zijn dochter mocht verhuren. En dat hij niet over een dergelijke toestemming beschikte.  

De klant heeft hierop de koop van woning 2 ontbonden. Maar omdat de klant toch graag woning 2 wilde kopen, heeft hij in december 2019 de geldlening voor woning 1 bij de bank met spaargeld volledig afgelost. Hij heeft een aflosboete van € 1.107,93 aan de bank betaald. En heeft daarna woning 2 opnieuw gekocht.  

De klant is van mening dat de adviseur toerekenbaar tekort is geschoten en heeft niet gehandeld zoals van een redelijk handelend en redelijk bekwaam hypotheekadviseur verwacht mocht worden. Adviseur had in 2013 de hypotheekakte nadrukkelijk moeten controleren op het verhuurbeding. Dit staat opgenomen in de dienstenwijzer van adviseur. De adviseur wist dat de klant de woning ging verhuren.  

De adviseur geeft aan dat de klant hem op geen enkele wijze in de gelegenheid heeft gesteld om de ontstane situatie op te lossen. De adviseur had contact willen opnemen met de bank om tot een oplossing te komen of kunnen onderzoeken of een verhuurhypotheek elders mogelijk was. Uit de offerte blijkt dat er sprake was van een geldlening met een consumptief doel.

Daarnaast beschikte de bank over de koopovereenkomst. Mogelijk heeft de bank onjuiste instructies aan de notaris verstrekt. Voor het passeren van de hypotheekakte heeft adviseur consument per mail gewaarschuwd dat de hypotheekakte niet klopte. Adviseur beschikt niet meer over deze e-mailberichten. Ondanks deze waarschuwing heeft de klant de hypotheekakte ondertekend.  

De beoordeling  

Er is niet komen vast te staan dat de adviseur de hypotheekakte op juistheid heeft gecontroleerd en/of de klant heeft gewaarschuwd dat de hypotheekakte niet correct was. De commissie concludeert dan ook dat de adviseur tegenover de klant niet de zorg heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend adviseur mag worden verwacht.  

Voor wat betreft de gestelde en gevorderde schade oordeelt de commissie dat deze echter slechts gedeeltelijk voor vergoeding in aanmerking komt. De klant heeft na het telefoongesprek in november 2019 zelfstandig gehandeld en de adviseur niet in gebreke gesteld. Hierdoor is aan adviseur de mogelijkheid ontnomen zijn fout te herstellen en de schade te beperken.  

De daaropvolgende handelingen van de klant met de mogelijke financiële gevolgen kunnen de adviseur dan ook niet worden toegerekend. Niet valt uit te sluiten dat de volledige aflossing van de op woning 1 rustende geldlening en de eerste ontbinding van de koopovereenkomst van woning 2 niet nodig waren geweest en een andere oplossing tot de mogelijkheid had behoord en dat die tot minder schade had geleid.  

Ook had het op weg van de klant gelegen om bij het passeren van de hypotheekakte deze zelf op juistheid te controleren. Deze aan de klant toe te rekenen omstandigheden hebben aldus tot de schade bijgedragen, waardoor de vergoedingsplicht van de adviseur wordt verminderd.  

De adviseur moet de geleden schade (deels) vergoeden aan de klant. Deze schade wordt door de commissie begroot op een bedrag van
€ 3.250,00 inclusief wettelijke rente. Het meer of anders gevorderde komt niet voor vergoeding in aanmerking. 

Wat kunt u doen? 

Als redelijk handelend en redelijk bekwaam adviseur hoort u de concept nota van afrekening en de hypotheekakte voor het passeren aantoonbaar te controleren. Zeker wanneer er bijzonderheden, zoals verhuur van de woning, van toepassing is. Bevestig uw bevindingen aan de klant en onderneem actie richting aanbieder en/of notaris om uw opmerkingen te bespreken.  

Wat kan SVC voor u doen? 

Heeft u behoefte aan ondersteuning met betrekking tot uw zorgplicht? Wij kunnen u hierin voorzien door middel van een Keurmerk Certificeringsaudit, dossiercontrole, een workshop en voorbeelden in ons Kennisportal. Neem contact met ons op en wij informeren u over de mogelijkheden.