Woonplannen horen bij hypotheekadvies!

Een hypotheek met een rentevaste periode van twintig jaar legt een financieringskeuze voor lange tijd vast. In deze zaak, een tussenuitspraak van de Geschillencommissie Kifid van 14 oktober 2026 (nr. 2026-1033A), draait het om de vraag of een hypotheekadviseur had moeten doorvragen naar toekomstige woonplannen van zijn klanten. De klanten konden hun lage rente later niet meenemen naar de woning die zij op termijn wilden betrekken. Kifid oordeelt dat de dienstverlener in deze omstandigheden tekort is geschoten als adviseur, ook nu niet vaststaat dat de klant die plannen concreet heeft genoemd. 

De feiten

In 2022 sloten twee klanten een hypothecaire geldlening af met een rentevaste periode van twintig jaar. Op de lening waren de Basisvoorwaarden van de dienstverlener van toepassing. Een van de klanten bankierde privé en zakelijk bij dezelfde dienstverlener, die ook het familiebedrijf financierde waarvan hij medeondernemer was geworden. Bij dat bedrijf hoorde een bedrijfswoning waarin zijn ouders woonden. De bedoeling was dat de klanten daar op termijn zouden gaan wonen. Omdat de ouders nog niet wilden vertrekken, kochten zij eerst een andere woning. Via de zakelijke accountmanager kwam de klant bij een hypotheekadviseur terecht. Een tweede adviseur nam het traject over en de lening kwam in mei 2022 tot stand. 

In 2025 wilden de klanten alsnog naar de bedrijfswoning verhuizen en gebruikmaken van de verhuisregeling uit hun voorwaarden. Dat bleek niet mogelijk. De dienstverlener financiert een bedrijfswoning alleen onder de Plusvoorwaarden. Het bestaande rentepercentage kon daarom niet worden meegenomen en de klanten moesten een nieuw, veel hoger rentepercentage overeenkomen. 

De klanten verwijten de dienstverlener dat zij hen in 2022 hierover niet heeft geïnformeerd. De klant stelt dat hij in de adviesgesprekken heeft verteld dat hij naar de woning van zijn ouders wilde verhuizen en heeft gevraagd of de lening bij een verhuizing kon worden meegenomen. Tijdens de zitting gaf hij aan niet meer precies te kunnen reconstrueren welke woorden hij tegenover welke adviseur gebruikte. 

De dienstverlener betwist dat in het adviestraject is gesproken over een bedrijfswoning. Volgens haar is het advies zorgvuldig uitgevoerd en pasten de Basisvoorwaarden bij de financieringsbehoefte op dat moment. Zij legt uit dat toekomstige verhuisplannen niet standaard worden uitgevraagd en dat de adviseur zich in beginsel richt op de woning die op dat moment wordt gekocht. Ook wijst zij erop dat de klanten de offerte en de voorwaarden vooraf hebben ontvangen, met daarin de verhuisregeling.

Het oordeel

Kifid kon niet vaststellen dat de klant uitdrukkelijk had gezegd dat het om een bedrijfswoning ging, en ook niet dat de dienstverlener had toegezegd dat de rente kon worden meegenomen. Dat was volgens de commissie niet beslissend. 

Op grond van artikel 7:401 van het Burgerlijk Wetboek (BW) moet een adviseur de zorg van een goed opdrachtnemer betrachten. Daaronder valt dat hij de wensen, doelstellingen en relevante omstandigheden van de klant voldoende inventariseert. Gelet op de looptijd van de lening en de keuzes die daarbij horen, had de dienstverlener volgens Kifid de toekomstplannen moeten uitvragen. Dat gold te meer omdat zij de onderneming en de bedrijfswoning kende. 

Uit de stukken bleek niet dat toekomstplannen waren geïnventariseerd, noch waarom de Basisvoorwaarden passend waren. De klanten hoefden niet zelf het acceptatiebeleid te onderzoeken. De term bedrijfswoning stond niet als uitsluiting in de offerte of de voorwaarden. 

Kifid oordeelt dat de dienstverlener is tekortgeschoten als adviseur. Zij krijgt vier weken om uit te werken hoe de klanten er bij een goed advies in 2022 voor hadden gestaan en of zij hen alsnog in die positie kan brengen. Verdere beslissingen zijn aangehouden. Dit oordeel ziet op de omstandigheden van deze zaak. 

Wat kunt u doen?

Deze uitspraak onderstreept dat een hypotheekadvies niet alleen over de woning van vandaag gaat, maar ook over wat de klant de komende jaren van plan is. Voor financieel dienstverleners betekent dit concreet: 

• Vraag door naar de toekomst; Inventariseer bij langlopende leningen de woonplannen voor de komende jaren, ook als de klant daar zelf niet over begint. Vraag bijvoorbeeld hoelang de klant in de nieuwe woning wil blijven wonen en of er bijzondere plannen zijn, zeker bij een lange rentevaste periode. 

• Betrek wat u al van de klant weet; Kent u de persoonlijke of zakelijke situatie van de klant, bijvoorbeeld een onderneming of een familiebedrijf? Laat die kennis meewegen in de vragen die u stelt. 

• Wijs op beperkingen van de gekozen voorwaarden; Maakt een voorwaarde, zoals een verhuisregeling, bepaalde toekomstplannen lastig of onmogelijk, wijs de klant daar dan op. Uit de uitspraak blijkt dat de klant het acceptatiebeleid van de geldverstrekker niet zelf hoeft uit te zoeken. 

• Leg vast wat is besproken; Noteer welke toekomstplannen zijn besproken en waarom de gekozen voorwaarden daarbij passen, bijvoorbeeld in het gespreksverslag en het adviesrapport. Zo kunt u later onderbouwen hoe uw advies tot stand is gekomen. 

Wat kan SVC voor u doen?

Wilt u weten of uw advieskwaliteit voldoende is? SVC kan u helpen. Dat kan via een dossieraudit op een aantal hypotheekadviesdossiers of via beoordeling van een individueel dossier. Daarbij kijken we onder meer of het klantprofiel voldoende diepgang heeft, of het advies past bij dat klantprofiel en of het advies voldoende is gemotiveerd. Bij een dossierscan ontvangt u per dossier een rapport met bevindingen, adviezen en een score in groen, oranje of rood. Zo ziet u of uw dossiers laten zien dat toekomstplannen zijn uitgevraagd en vastgelegd, voordat een klacht daar aanleiding toe geeft. 

Wilt u meer informatie? Neem dan contact met ons op.