De discussie over hypotheekrenteaftrek is terug van nooit weggeweest. Niet alleen in Den Haag, maar vooral aan de adviestafel. Uit berichtgeving van de NOS blijkt dat vanaf 2031 voor een grote groep huizenbezitters het recht op hypotheekrenteaftrek kan gaan aflopen. Het probleem: niemand weet centraal bij te houden voor wie dat precies geldt. Voor hypotheekadviseurs betekent dit dat het fiscale hypotheekverleden van klanten nadrukkelijker dan ooit onderdeel moet zijn van het adviesdossier. Wie dat onvoldoende in beeld brengt bij oversluiten of verhuizen, loopt een reëel aansprakelijkheidsrisico.
Volgens de NOS waarschuwen ambtenaren van het ministerie van Financiën dat er vanaf 2031 chaos kan ontstaan rond de hypotheekrenteaftrek. Sinds 2001 geldt dat hypotheekrente maximaal dertig jaar aftrekbaar is. Voor de eerste groep woningbezitters loopt die termijn dus vanaf 2031 af. Vooral klanten met een geheel of gedeeltelijk aflossingsvrije hypotheek van vóór 2013 kunnen hiermee te maken krijgen. Naar schatting gaat het om ongeveer één miljoen hypotheken.
Het lastige is dat vaak niet meer goed te achterhalen is hoe lang een klant al renteaftrek heeft genoten op welk leningdeel. Dat wordt extra ingewikkeld wanneer klanten in de tussentijd zijn verhuisd, hebben verbouwd, zijn gescheiden of meerdere leningdelen hebben opgebouwd. Banken, adviseurs en ook de Belastingdienst beschikken lang niet altijd meer over de benodigde historische gegevens. De NOS meldt zelfs dat instanties deze gegevens wettelijk niet onbeperkt mogen bewaren.
Van fiscaal detail naar adviesrisico
Voor hypotheekadviseurs is dit geen theoretische discussie. Bij oversluiten of bij verhuizing met een nieuwe hypotheek moet de adviseur beoordelen welke leningdelen nog kwalificeren als eigenwoningschuld in box 1 en voor welke delen hypotheekrenteaftrek mogelijk blijft. Als dat verkeerd wordt vastgesteld, kan de klant later worden geconfronteerd met hogere netto woonlasten dan in het advies is voorgespiegeld.
Daarmee ontstaat direct een aansprakelijkheidsrisico. Niet omdat de adviseur verantwoordelijk is voor het fiscale stelsel, maar wel omdat de adviseur verantwoordelijk is voor een passend advies op basis van een zorgvuldig geïnventariseerd klantbeeld. Als in het adviesrapport wordt gerekend met renteaftrek die later niet blijkt te bestaan, kan de klant stellen dat hij of zij op basis van onjuiste uitgangspunten een hypotheek heeft afgesloten.
Dat risico wordt groter bij klanten die oversluiten om lagere maandlasten te realiseren. Juist daar is het netto maandlastenplaatje vaak doorslaggevend. Valt de renteaftrek geheel of gedeeltelijk weg, dan kan het beoogde voordeel verdwijnen of zelfs omslaan in nadeel.
AFM: fiscale aspecten horen in het advies
De vernieuwde AFM Leidraad Hypotheekadvisering, gepubliceerd op 9 april 2026, sluit hier rechtstreeks op aan. De AFM schrijft dat fiscale regelingen, waaronder de eigenwoningregeling, invloed hebben op de betaalbaarheid van de hypotheek. Volgens de toezichthouder kan het niet of onjuist meenemen van fiscale factoren ertoe leiden dat een deel van de hypotheekschuld van box 1 naar box 3 verhuist en dat het recht op hypotheekrenteaftrek geheel of gedeeltelijk vervalt. Dat kan volgens de AFM leiden tot onverantwoorde woonlasten.
De AFM verwacht dat de adviseur het hypotheekverleden van de klant vaststelt, relevante documenten opvraagt en controleert of de informatie volledig en actueel is. Daarbij noemt de AFM onder meer hypotheekoverzichten, belastingaangiften, schenkingen, erfenissen, ongelijke inbreng en draagplichtovereenkomsten. Ook moet de adviseur zo nodig doorvragen naar eerdere kredietaanbieders, looptijden, aflossingen en opbouwproducten.
Belangrijk is vooral dat de adviseur volgens de AFM geen genoegen mag nemen met de mededeling van een klant dat hij of zij “het niet meer weet”. Als het fiscale verleden ondanks inspanning niet volledig te achterhalen is, moet de adviseur de gehanteerde aannames vastleggen en de klant duidelijk informeren over de mogelijke fiscale gevolgen en risico’s.
Oversluiten is een nieuw adviesmoment
Ook het hoofdstuk over oversluiten in de AFM-leidraad is relevant. De AFM benadrukt dat oversluiten vaak wordt gezien als een technische wijziging, maar in de praktijk grote impact kan hebben. Oversluiten is volgens de leidraad een nieuw adviesmoment, waarbij het adviestraject opnieuw moet worden doorlopen voor zover dat redelijkerwijs relevant is.
Daarbij moet de adviseur niet alleen kijken naar rente, boeterente, notariskosten en terugverdientijd, maar ook naar fiscale gevolgen. De AFM noemt expliciet dat de klant helder moet worden geïnformeerd over de fiscale consequenties van oversluiten en dat zo nodig naar een fiscalist moet worden verwezen.
Dat laatste is belangrijk voor de praktijk. Een hypotheekadviseur hoeft niet in alle gevallen zelf fiscalist te zijn. Maar hij moet wel herkennen wanneer fiscaliteit bepalend is voor de passendheid van het advies. Zeker bij klanten met oude aflossingsvrije leningdelen, eerdere verhuizingen, echtscheidingen, bijleenregeling, eigenwoningreserve of overgangsrecht is fiscale inventarisatie geen bijzaak meer.
Dossier moet laten zien wat is onderzocht
De kernvraag bij een latere klacht of claim zal zijn: wat heeft de adviseur gedaan om het fiscale verleden te achterhalen, welke informatie is gebruikt, welke aannames zijn gemaakt en hoe is de klant daarover geïnformeerd?
Een goed adviesdossier bevat daarom in ieder geval:
- een inventarisatie van het volledige hypotheekverleden;
- beschikbare hypotheekoverzichten en relevante belastingaangiften;
- een berekening van de eigenwoningschuld en eventuele eigenwoningreserve;
- een onderbouwing welke leningdelen in box 1 vallen;
- een bruto/netto lastenoverzicht met fiscale uitgangspunten;
- vastgelegde aannames als gegevens ontbreken;
- een duidelijke waarschuwing aan de klant over fiscale onzekerheden;
- waar nodig een verwijzing naar een fiscalist.
De AFM benadrukt breder dat de adviseur een zelfstandige rol heeft. Hij mag zich dus niet alleen laten leiden door de wens van de klant of door wat technisch financierbaar is. De adviseur moet als professional beoordelen wat past bij de persoonlijke situatie van de klant. Ook moet hij doorvragen bij tegenstrijdigheden en aannames expliciet maken als gegevens niet volledig zijn.
Klant wil maandlasten, adviseur moet vooruitkijken
De praktijk laat zien dat klanten vaak binnenkomen met een eenvoudige vraag: “Kan mijn maandlast omlaag?” of “Kan ik verhuizen en hoeveel kan ik lenen?” Maar achter die vraag kan een complex fiscaal verleden schuilgaan.
Juist daar ligt de toegevoegde waarde van de adviseur. Niet in het invullen van een rekentool, maar in het stellen van de juiste vragen. Hoe lang bestaat de oude hypotheek? Is er sprake van overgangsrecht? Zijn er eerdere woningen verkocht? Is er overwaarde geweest? Zijn er leningdelen verhoogd voor verbouwing? Is er ooit sprake geweest van echtscheiding of ongelijke eigendomsverhouding? En hoe lang resteert de renteaftrek per leningdeel?
Als deze vragen niet worden gesteld, ontstaat het risico dat de klant een hypotheek afsluit die op papier betaalbaar lijkt, maar fiscaal veel kwetsbaarder is dan gedacht.
Politieke onzekerheid ontslaat adviseur niet van zorgplicht
Dat het kabinet nog geen definitieve oplossing heeft gekozen, maakt de positie van de adviseur niet eenvoudiger. De NOS meldt dat ambtenaren verschillende varianten schetsen: de aftrek voor oude leningen in 2031 stoppen, uitstellen tot 2043, tussenvarianten invoeren of zelfs niets doen. Wat het kabinet uiteindelijk beslist, is nog onzeker.
Maar juist die onzekerheid moet onderdeel zijn van het advies. Een adviseur hoeft de politiek niet te voorspellen. Hij moet wel duidelijk maken welke fiscale uitgangspunten zijn gehanteerd, welke onzekerheden bestaan en wat de gevolgen kunnen zijn als de aftrek eerder of anders eindigt dan de klant verwacht.
Conclusie
De hypotheekrenteaftrek wordt de komende jaren opnieuw een belangrijk adviesrisico. Niet alleen fiscaal, maar ook civielrechtelijk en toezichtrechtelijk. Bij oversluiten en verhuizen kan een onvolledig beeld van het renteaftrekverleden leiden tot een verkeerd netto lastenbeeld. En een verkeerd lastenbeeld kan leiden tot een niet-passend advies.
De vernieuwde AFM-leidraad maakt duidelijk wat van adviseurs wordt verwacht: inventariseren, doorvragen, rekenen, vastleggen en waarschuwen. Wie dat zorgvuldig doet, beschermt niet alleen de klant, maar ook zichzelf.
Want in hypotheekadvies geldt meer dan ooit: wat fiscaal niet goed is uitgezocht, kan later juridisch duur worden.
Wil je weten of jij de fiscale aftrek goed hebt verwerkt in jouw advies? Je kunt jouw adviesdossier door SVC laten controleren. Neem contact met ons op voor meer informatie.
