Inleiding
Funderingsproblematiek krijgt een nadrukkelijkere plaats in het koop- en financieringsproces. Sinds 1 april 2026 bevat het nieuwe model taxatierapport Woonruimte concretere informatie over het funderingsrisico van een woning.Tegelijkertijd benoemt de AFM in de Leidraad Hypotheekadvisering dat van hypotheekadviseurs relevante kennis mag worden verwacht over de kans op funderingsschade in de omgeving waarin zij actief zijn.
Voor adviseurs en bemiddelaars betekent dit dat funderingsrisico niet uitsluitend een bouwkundig aandachtspunt is. Zodra uit het taxatierapport, een bouwkundige keuring of aanvullend onderzoek aanwijzingen voor funderingsproblematiek naar voren komen, moet worden beoordeeld welke gevolgen dit heeft voor de waarde van de woning, de financierbaarheid en de toekomstige betaalbaarheid voor de klant.
Funderingsproblematiek
Het nieuwe taxatierapport Woonruimte bevat informatie over funderingsrisico’s op basis van gegevens van het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek. De woning wordt ingedeeld in een risicoklasse van A tot en met E, waarbij A het laagste risico en E het hoogste risico vertegenwoordigt. Daarnaast kan het rapport een indicatie geven van mogelijke herstelkosten.
Bij een risicoklasse D of E is doorgaans aanvullend funderingsonderzoek nodig. Dit onderzoek wordt uitgevoerd volgens de richtlijnen van het KCAF en moet meer duidelijkheid geven over de feitelijke staat van de fundering. De uitkomst kan van invloed zijn op de marktwaarde, de acceptatie door de geldverstrekker en de wijze waarop eventuele herstelkosten worden gefinancierd.
Ook de AFM besteedt in de Leidraad Hypotheekadvisering aandacht aan funderingsproblematiek. De adviseur heeft volgens de leidraad een zelfstandige rol en moet niet uitsluitend beoordelen wat een aanbieder maximaal wil financieren. Het gaat erom of de financiering, gelet op de persoonlijke en financiële situatie van de klant, passend en verantwoord is.
Daarbij wordt van de adviseur verwacht dat hij relevante maatschappelijke en lokale ontwikkelingen volgt. Wanneer concrete signalen van funderingsschade aanwezig zijn, of wanneer het risico in een bepaalde regio algemeen bekend mag worden verondersteld, moet de adviseur dit onderwerp betrekken bij het financiële advies. Het kan noodzakelijk zijn om mogelijke herstelkosten, waardedaling en de beperkte verzekerbaarheid van funderingsschade met de klant te bespreken.
De betekenis van het funderingsrisico kan per dossier verschillen. Soms zijn herstelwerkzaamheden direct noodzakelijk. In andere gevallen wordt herstel pas op langere termijn verwacht. Dat onderscheid is relevant voor de financieringsopzet. Direct noodzakelijke herstelkosten kunnen bijvoorbeeld via een bouwdepot worden meegenomen. Wanneer herstel nog niet direct aan de orde is, zal moeten worden beoordeeld of de klant de toekomstige kosten uit eigen middelen of toekomstige financiële ruimte kan dragen.
De rol van de hypotheekadviseur
Funderingsrisico moet worden gezien als een integraal onderdeel van het hypotheekadvies. De adviseur hoeft geen bouwkundig expert te zijn, maar kan signalen uit het taxatierapport of bouwkundig onderzoek niet buiten beschouwing laten. Van hem wordt verwacht dat hij de financiële consequenties analyseert en deze vertaalt naar de persoonlijke situatie van de klant.
Een financiering die binnen de geldende leennormen past, is niet automatisch passend. Mogelijke herstelkosten kunnen de toekomstige woonlasten verhogen, de vermogenspositie van de klant aantasten of leiden tot een waardedaling van de woning. De adviseur moet daarom beoordelen of de klant dit risico begrijpt, wil aanvaarden en financieel kan dragen. De gemaakte afwegingen en eventuele waarschuwingen moeten duidelijk worden vastgelegd in het adviesrapport en het klantdossier.
Wat kunt u doen?
Bewaak gedurende het advies- en bemiddelingstraject of het taxatierapport, de bouwkundige keuring of een aanvullend funderingsonderzoek informatie bevat over funderingsproblematiek. Beperk deze controle niet tot een technische lezing van het rapport, maar vertaal de bevindingen naar de financiële positie en doelstellingen van de klant.
Bespreek bij een verhoogd risico ten minste de mogelijke herstelkosten, het verwachte moment van herstel, de gevolgen voor de marktwaarde en de invloed op de financierbaarheid. Beoordeel vervolgens of de klant voldoende eigen middelen, financieringsruimte of toekomstige draagkracht heeft om de kosten op te vangen. Leg ook vast welke informatie beschikbaar was, welke aannames zijn gehanteerd en waarom de uiteindelijke financieringsopzet passend wordt geacht.
Besteed daarnaast tijdig aandacht aan het financieringsvoorbehoud. Wanneer nog aanvullend onderzoek nodig is, kan dit voorbehoud van belang zijn om te voorkomen dat de klant al onvoorwaardelijk aan de koop is gebonden voordat duidelijk is of de woning financierbaar is en welke kosten met het funderingsrisico samenhangen.
Let bij aanvragen met NHG specifiek op de geldende beoordeling. De geldverstrekker is verantwoordelijk voor het meewegen van de funderingsinformatie. Bij funderingsproblematiek of een verhoogd risico kan worden aangesloten bij de werkwijze voor een bouwkundige keuring op grond van artikel C.5.2 van de Voorwaarden en normen. Een beperkt aanvullend funderingsonderzoek kan in bepaalde gevallen voldoende zijn, maar wanneer de taxateur vanwege andere kenmerken van de woning ook een bouwkundige keuring adviseert, kunnen beide onderzoeken nodig zijn.
Zijn herstelkosten direct noodzakelijk, dan worden deze in beginsel via een bouwdepot meegenomen. Zijn de kosten pas op langere termijn te verwachten, dan beoordeelt de geldverstrekker of de klant deze toekomstige lasten kan dragen. In uitzonderlijke situaties kan de geldverstrekker, wanneer financiering binnen de reguliere normen niet mogelijk is maar wel verantwoord wordt geacht, een beroep doen op de hardheidsclausule van NHG.
Wat kan SVC voor u doen?
In het SVC Kennisportal vindt u de procedures, werkinstructies en praktische aandachtspunten die u nodig heeft om funderingsrisico’s op een zorgvuldige en aantoonbare wijze in uw advies- en bemiddelingsproces te verwerken.
Het Kennisportal ondersteunt u onder meer met aandachtspunten voor dossiers waarbij NHG van toepassing is. Zo kunt u onderbouwen dat het funderingsrisico tijdig is gesignaleerd, met de klant is besproken en passend is betrokken bij de uiteindelijke financieringsoplossing.
Wilt u meer informatie? Neem dan contact met ons op.
