Inleiding
Een consument en diens partner wilden een woonboerderij financieren met een combinatie van een hypotheek en eigen middelen. Nadat de hypotheekaanvraag was afgewezen, bleek dat de adviseur en de consumenten een verschillend beeld hadden van de herkomst van de eigen inbreng. De consumenten stelden dat de adviseur wist dat een deel van de middelen afkomstig was uit een lening vanuit een holding van een familielid. De adviseur ging er echter vanuit dat sprake was van eigen spaargeld. De Geschillencommissie van Kifid oordeelde dat de adviseur onvoldoende had doorgevraagd naar de financieringsconstructie en wees de klacht gedeeltelijk toe.
De feiten
De consumenten schakelden een financieel adviseur in voor de financiering van een woonboerderij. Voor de aankoop was een aanzienlijke eigen inbreng vereist naast de hypothecaire lening. Tijdens de adviesfase werd besproken dat een bedrag van € 200.000 beschikbaar was via een holding die verband hield met de vader van één van de consumenten. Daarnaast zouden andere middelen worden ingebracht om de financiering rond te krijgen.
In het adviesrapport werd vastgelegd dat voldoende eigen middelen beschikbaar waren voor de aankoop. Daarbij werd expliciet vermeld dat het vermogen zich bevond in een holding en gebruikt kon worden voor de aankoop van de woning. De adviseur verwees de consumenten voor eventuele fiscale gevolgen naar een fiscalist.
De hypotheekaanvraag werd vervolgens ingediend bij een geldverstrekker. Pas kort voor de overdracht kwam aan het licht dat de eigen inbreng niet bestond uit vrij beschikbaar spaargeld, maar uit een constructie waarbij geld onderhands werd geleend vanuit de holding van de vader. Toen de geldverstrekker hiervan kennisnam, werd de aanvraag afgewezen omdat deze constructie niet binnen de acceptatievoorwaarden paste.
Omdat de aankoop al vergevorderd was, zagen de consumenten zich genoodzaakt om een alternatieve financiering af te sluiten bij een private partij tegen een hogere rente. Vervolgens stelden zij de adviseur aansprakelijk voor de extra financieringslasten, notariskosten, bereidstellingsprovisie en de verschuldigde advieskosten.
Het oordeel
De commissie stelde vast dat de adviseur uit het dossier had kunnen en moeten afleiden dat sprake was van ondernemingsvermogen en niet zonder meer van eigen spaargeld. Juist omdat de herkomst van de eigen middelen van groot belang was voor de acceptatie van de hypotheekaanvraag, had van de adviseur verwacht mogen worden dat hij nader onderzoek deed en doorvroeg naar de precieze financieringsconstructie.
Volgens Kifid heeft de adviseur zich onvoldoende vergewist van de vraag of de eigen inbreng voldeed aan de acceptatiecriteria van de geldverstrekker. Daarmee is hij tekortgeschoten in zijn zorgplicht. De commissie vond het daarom niet redelijk dat de adviseur aanspraak bleef maken op de volledige advies- en bemiddelingskosten. Deze kosten moesten worden kwijtgescholden of, indien al betaald, worden terugbetaald.
De overige schadevorderingen werden afgewezen. Daarbij speelde mee dat de consumenten zelf onvoldoende maatregelen hadden genomen om hun schade te beperken, onder meer door alternatieve mogelijkheden niet tijdig te onderzoeken.
Wat kunt u doen?
Deze uitspraak onderstreept het belang van actief doorvragen bij de inventarisatie van de financieringsopzet. Wanneer klanten spreken over ‘eigen middelen’, betekent dit niet automatisch dat sprake is van vrij beschikbaar spaargeld. Vermogen in een holding, schenkingen, familieconstructies of onderhandse leningen kunnen belangrijke gevolgen hebben voor de acceptatie van een hypotheekaanvraag en betaalbaarheid van de lasten.
Leg daarom niet alleen vast dát middelen beschikbaar zijn, maar ook:
- wat de exacte herkomst van het vermogen is;
- of sprake is van een lening, schenking of eigen vermogen;
- welke voorwaarden aan de middelen zijn verbonden;
- welke gevolgen de constructie heeft voor de acceptatiecriteria van de geldverstrekker.
Zorg daarnaast voor een volledige en duidelijke vastlegging van alle gesprekken, gemaakte aannames en verstrekte informatie. Een goed dossier maakt inzichtelijk welke informatie is uitgevraagd, welke antwoorden zijn gegeven en welke adviezen daarop zijn gebaseerd. Daarmee verkleint u niet alleen het risico op misverstanden, maar versterkt u ook uw positie wanneer achteraf discussie ontstaat over de dienstverlening.
Wat kan SVC voor u doen?
Een zorgvuldig opgebouwd klantdossier vormt de basis voor aantoonbaar zorgvuldig advies. SVC ondersteunt financieel dienstverleners bij het verbeteren van hun dossiervorming, zodat belangrijke klantinformatie, overwegingen en advieskeuzes volledig en controleerbaar worden vastgelegd.
Met het SVC Kennisportal beschikt u over alle middelen om een zorgvuldig hypotheekadviesproces te doorlopen.
Wilt u meer informatie? Neem dan contact met ons op.
